随2009年全国房价的持续增涨，众多“蜗居”者的安居梦想被逐一打碎。进入2010年，虽国控政策风声渐紧、各地楼市成交量呈现下降趋势，但房价依然“坚挺”。在此大背景下，2010年全国“两会”半数议案指向高房价，“控制城市高房价”的呼声已是各地热点。随后首套房贷比例提高，房贷优惠减免、国土严控、超140m2团购房不予提取住房公积金、二套房首付比例提高至50%、高房价地区停发第三套房贷款等国家调控政策陆续出台，各地楼市也相应起了变化。本期楼市观察家聚焦“高房价”，将一二线城市正面临的“抑制高房价”现象为您一一展开。政府调控能否“立竿见影”？开发商又将要如何应变？现有一二线城市房产格局将面临怎样的突变？本期楼市观察家邀您一同观察。
蝴蝶效应（TheButterflyEffect）是指在一个动力系统中，初始条件下微小的变化能带动总系统的长期的巨大的连锁反应。这是一种混沌现象。蝴蝶在热带轻轻扇动一下翅膀，遥远的国家就会造成一场飓风。
现象：“北京四环以内的商品房将会涨到4万元。”这是今年两会期间，全国政协委员、北京市二十一世纪实验学校董事长张杰庭的一句话。按照北京市统计局、国家统计局北京调查总队公布的调查数据。今年，北京市四环路内商品房期房均价首次突破3万元，六环路外的房价也首次破万元大关。2008年，一位多年投资楼市的温州人在北京一口气买了十几套房。到2009年12月，已经有人出价两倍买他的房子。
业内人士：两会之前，政府抑制房价的意图很明确，北京很多区域的二手房已然浮现了议价空间。变化出在两会结束后的那3个地王，改变了大家对房价的心理预期。
2009年释放的天量信贷资金导致所有的开发商现在都不缺钱，必然不会降价。”由于2008年地产调控力度很大，之后的房产建设明显放慢，结果在今年出现了供应的断档，而央企地王的出现又激化了这种供需矛盾，让购房人觉得房价必然不会降，再不买房就更加买不起。这段时间国家对控制房价出台了不少措施，包括近期要求央企退出房地产市场和控制土地的政策，但从根本上说，如果土地财政不改变，遏制高房价的愿望很难实现。
专家：地王的刺激是直接原因，北京市商品房供应量不足也推动了价格的暴涨。目前北京商品房存量房源仅有88110套，相比去年同期的135690少4万余套。之所以出现这样一种暴涨，还是因为供应量太少，想买都买不到。全中国所有领域的顶尖资源都集中在北京，什么好事都是北京先有，加上中国人浓重的首都情节，北京的房价怎会是不涨。对北京的普通人来说，房价是很高，但对全国各地都想在北京买房的有钱人来说，北京的房价一点都不高。全国各地的人都想涌进北京，住房的需求很难改变。如果北京的房价降下来，势必会有更多的人涌进来，这个城市不得不不断扩张；而如果房价高居不下，普通人的生活也会受一定的影响，买不起房的抱怨会慢慢的多。
政府：在制度层面，在2007年之前，还没有保障性住房的提法和建设。2007年之后，住房的类型开始增多，代表保障性的经济适用房、两限房、廉租房等开始增加建设，政府试图通过保障低收入人群的住房问题，来化解高房价带来的种种问题。
现象：4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）正式对外发布。通知中除了要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不能低于50％，贷款利率不能低于基准利率1．1倍之外，还对购买第三套以上住房和异地炒房提出了严格信贷限制。从上海知名个贷中介凯盛经略（上海）投资管理有限公司获悉，自14日国务院常务会议披露二套房贷新政之后，各大银行已迅速作出反应，二套房贷新政已在上海真正开始执行，认定标准或为“曾经有过房贷记录”的所有家庭。
业内人士：从《通知》要求来看，“暂停三套以上房贷”和“异地炒房不予贷款”将重挫炒房团。根据《通知》要求，具体执行方面，由商业银行根据风险管理原则自主确定。事实上，上海方面的第二套住房认定标准已基本出炉，执行时间也已确定。目前已确认了二套房贷新政的执行日期为4月19日。
专家：此前，国务院常务会议发出通知要求二套房首付不能低于50％之时，多家银行已经立即按照新政收紧房贷，只有少数银行刚开始执行，而那些刚刚递交贷款申请、尚未获批的买家都已不能再享用原来的优惠，因此出现不少买家退订的个案。这次的“三套房”新政与前两天出台的“二套房”政策的意义差不多，“在上海房地产市场上，买家还是以刚性需求为主，购买一套房、二套房所占的比例远较3套房为多。因为3套房以上没办法贷款而放弃购房的最多也就占市场10％，而受到政策影响的也就这10％。”
“可以看出，二套房贷新政的执行力度空前严格。”房产新政出台后，会导致楼市中的观望氛围加剧。“异地炒房不予贷款”的政策，也将在很大程度上影响上海一、二手房住宅市场的成交量。
政府：上海银监局新闻发言人表示，将在工作日开始后根据中国银监会的有关通知落实下一步的工作。截止至发稿时，中国银监会的网站上最新的更新仍是有关“认线日国务院常务会议有关要求”的表态。
现象：许先生在上海工作，虽然长期以来都有在上海安家置业的打算，但苦于房价太高迟迟下不了手。两年前，回陕西老家探亲的许先生在西安购置了一套两居室的房子。“我买的这套房子，当时价格才4400元/平方米，总价才40多万，这在上海是不可想像的。现在这套房子的价格也涨到了每平方米6000元，我还能通过出租得到稳定收入。”许先生说。西安的房价长期以来长期处在不温不火的状态，这也是全国大多数房地产二线城市房价的共同特征。但2009年一线城市房价凌厉的上涨趋势开始向西安、兰州等二线城市蔓延，这些城市房价也出现了快速上涨。
市民：“我住宿的西安互助路附近听说在西安也是繁华地段，但有一个楼盘的均价才5000多元/平方米，弄得我都想投资了，因为相对济南来说太便宜了。”巩先生说。虽然是副省级城市，但西安市房价和北京、上海等一线城市相比依旧很低，就是相对同为房地产市场二线城市的许多省会城市也要低很多，这是当地房价吸引外来购房者的原因。
家住陕北的朱小姐在西安一家文化传播公司工作，2009年她的父母就在西安高新区购买了一套住房。“父母主要是考虑今后离我近一些，而且西安毕竟是省会城市，其生活条件和环境在陕西甚至于西北都是最好的。”朱小姐说。
专家：外来需求在某些特定的程度上推高了二线城市的房价。以西安市为例，据他的估计现在投资性需求占到了总需求的20%左右，其中不乏外省人的身影，“有个深圳人在曲江新区一次性就买了三套房子”。另一方面，以西安为代表的二线城市所在区域往往都是中心城市，对周边城市购房者的吸引力很大，这也在某些特定的程度上推动了房价上涨。西安房价的合理价格应该在4500元左右，这是综合城市发展和群众收入水平得出来的一个数字。西安普通工薪阶层月收入平均只有2000多元，很难承受每平方米5000元以上的房价。
二线城市的房价“洼地”效应，应引起政府主管部门的进一步重视，但也不能“因噎废食”。重点是有的放矢，对于正常的投资需求加以保护，对于类似“炒房团”的不正常现象则不能坐视不管。
业内人士：外来购房者的出现，在某些特定的程度上会推高二线城市的房价，因为他们的加入造成了需求的进一步旺盛。如果外来购房者大量出现，将会改变二线城市房地产市场原有的格局和生态，造成房价的不正常上涨，低收入者购房的难度将进一步加大。
现象：2010年2月，中国航天科技集团旗下的航天控股总裁赵立强在香港宣布，将斥资最多200亿元，在海南兴建航天配套园，以及一个航天主题公园，包括休闲区与住宅区。
专家：国际旅游岛概念吸引了岛外资金大量流入，是存款飞速增加的一个主因。快速流入的资金，正是海南要建设国际旅游岛所急需的及时雨。目前海南吸引的外资总体还很少，考虑到在基建、医疗、教育上存在的巨大缺口和需求，要建成旅游岛的现代服务业形态，更谈不上像马尔代夫那样，鉴别资金的目的并施加限制。
政府：热钱只会让国际旅游岛得以实现的时间更长，而非更短。尽管2013年建成国际旅游岛雏形、2018年基本建成国际旅游岛、2028年建成世界一流国际旅游岛的时间表让政府承受进度压力，但亦必须下定决心狙击热钱。
业内人士：若这种房价水平成为今后海南酒店业的季节性常态，那就从另一方面代表着海南经济将长期被困在地产市场。有大量的大陆购房客“手捧现金”前往海南，不单机票难求，酒店房间亦因此爆满，房价显著大幅上涨。
现象：在重庆市三届人大常委会第十六次会议上，重庆市委副书记、市长黄奇帆在做《关于2010年全市重点工作的情况报告》时表示，政府将采取有力措施管理好商品房，防止房价不正常波动。这中间还包括对高价商品房征收特别房产消费税，此改革方案已上报国务院。
专家：两会前呼声甚高的物业税，没有在政府工作报告中提及，也没有被列入正式议案。物业税这颗调控房价的“重磅炸弹”，似乎是雷声大雨点小，此番重庆市率先提出要向高价商品房征收“特别房产消费税”，或将为“房价上涨过快”打一针“退烧针”。
房地产市场不成熟，存在暴利，才吸引央企进入。对这种蜂拥而至的现象的解决之道是，对房地产行业征收暴利税。高档性住房的价格，能卖多高就卖多高，因为中国目前有这样的市场需求。政府可通过对高档商品房加征税收，然后投入到保障性住房的建设中去。保障性住房的税收可以免去，这样做能够更好的降低保障性住房的价格。
政府：重庆市将向高价商品房征税，或成为政府抑制投机性房产投资，降低和平稳房价的有利措施，也可能为物业税的开征与否提供宝贵经验，起到“投石问路”的作用。助推房价药不对症。
市民：控制高房价，应该对那些有多套房子的人征高税！怎么对高价商品房征消费税了。设想一家几代人凑了血汗钱，买了一套位置好点的、房价高点的房子，用于自己居住，向这种类型的人征高税，不合理，对于控制房价过快上涨来说，也是药不对症。
现象：早前，国土资源部提出了19条调控措施。广州就此出台了落地政策——新版“穗7条”。
政府：广州市国土房管局表示，从明年起，将会把每年供地计划的编制时间提前，争取在每年1月中下旬公布计划，同时将建立用地预申请制度，依据市场需要来确定土地出让的时序和价格。广州市国土房管局新闻发言人还透露，今年将推出约10000套限价房。广州计划结合统计分析未来人口增长、土地资源后备潜力、楼市供求关系、城市规划等情况，建立一套评价计划编制科学性、合理性的指标体系，今后将特别注重控制居住用地的新增规模，合理设置供地布局，既保证民生用地的合理需求，又确保土地资源的可持续利用。广州其实去年在白云区某地块出让时就进行过类似“勾地”制度的探索，通过政府主导用地储备，结合开发企业的需求，在“勾地”后再进行公开出让，能够尽可能的防止造成流拍和闲置用地。
专家：开发商还是会根据房价的预期来选择拿地，‘勾地’制度也并不代表就一定会抬高或降低房价。‘勾地’制度力争年内推出，但最大有可能实施的时间是明年。
业内人士：“实行‘勾地’制度，可以让开发商合理的安排一年的资金，避免在买地上有‘恐慌性’消费，能够大大减少‘地王’。如果广州能够落实上述新政，购房者也能够准确的通过全年的供地计划合理的安排自己的购房计划，跟风追涨的现象将减少，更有助于平抑房价。但他也表示，“勾地”制度在开发新建区中未必适用，政府需要灵活采用这一制度。
现象：经纪人小沈一天内接了三个房东的电话，全部是下调房子挂牌价格的。其中，一位房东一天内，连续两次下调挂牌价格。这套位于文一路的房子，先是从挂价315万元下调到312万元，不到三小时，房东又打来电线万元。调完价后，这位房东还诚心地向小沈表示：如果有人看中房子，价格好商量。继国务院出台新国四条后，遏制房价过快上涨的新国十条又重磅出击。短短几天，近一两个月来处于卖方市场的楼市，出现了惊天大逆转，陆续出台的房产政策给当下疯涨的楼市，浇了盆冷水。
业内人士：房产经纪人刘峰强烈感受到楼市的这一逆转。上周六，他成交了一套浅水湾城市花园的二手房，房东挂牌价格是305万元，最后299万元成交。这是一个多月来，刘峰遇到的首次二手房降价成交案例。令他更吃惊的是，一位习惯坐地起价的房东，昨天竟然主动找到他，表示愿意以最初的挂牌价格出售房子。没想到房东心态变化这么快，信心急剧下降。房产新政才出来一两天，有些反应快的卖家感觉到市场苗头不对了，赶快降价卖房。刘峰认为新政正在大面积影响市场。估计市场上会出现房东降价，大量二手房交易爆单的情况，这些单子要么是买家看空后市毁约，要么是原有的首付条件跟新政策不符。
大部分房产中介的人表示，新国四条关于二套房首付五成、利率为基准的1.1倍对市场影响并不大。因为目前，二套房贷已经实行首付四成，利率为基准的1.1倍。新政要求二套房贷首付增加一成，对于在前一波赚得盆满钵满的炒房者来说，负担不大。而紧接着上周六出台的新国十条中提出对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。这条限制了外地人购房，将震荡楼市。
专家：此番新国十条以及新国四条紧接着先后出台，其对楼市的调控严厉程度可谓空前。这应该说是楼市非常时期的非常措施，从中也能够准确的看出中央政府遏制高房价的决心非常明确。杭州楼市短期内将进入一个考验和观望期，交易量的下降是肯定的，但也不会冷到像2008年年底时那样的冰冻状态。预计接下去的市场仍然会有一定的成交量在走，当中主要是没怎么受到新政影响的这部分人群，包括首套购房者，以及二套房的改善型自住购买人群，像后者虽然利率有所上调，但因为是自住需求，在经济条件允许的情况下，看到喜欢的房子可能也就买了。
这次调控旨在改变楼市的供需状况，矛头直指投资、投机性需求，同时也涉及了一部分改善性需求，应该说在需求这一方面大力拧紧了水龙头；另一方面，新政中也提及开发商要在规定时间内一次性公开全部销售房源，也就是打击捂盘的意思，希望在供应上也有一定的放量；因此，如果政策真正能获得全面贯彻落实，那么肯定会对市场产生较大的影响，达到平抑房价的效果。
现象：从东边的盐田、布吉，到西边的民治、福永，沿着公路行走，一路都能看到很多这样的广告——“住人集装箱，每个每月6元”。面对深圳楼市接近2万元的均价，这种超低租金的“住房”也许会开始慢慢进入人们视线。所谓住人集装箱，也就是活动板房的一种。这种住人集装箱以工地租用给工人居住为主，也有一些私人购买和租用的情况。住人集装箱生产企业的张经理透露：收到的订单已经积压40多个，忙不过来。住人集装箱的最大优势是价格实惠公道。3×6米的集装箱，出租价格是6元/天，一个月仅仅需要180元，一年也就2160元，单价购买也只需1万。
业内人士：全国人大代表、广东化州二建宝安分公司经理陈华伟谈房价“房价不是我们开发商决定，是由市场来定的。现在说房价高，但没有人叫你去广州买，也没有人叫你去深圳买，你回老家买就可以啊，为什么还要到广州、深圳买？”陈代表“回老家买房论”语惊四座，招惹板砖是必然的。今春“两会”，从、住建部长到半数以上的委员代表，都认变该打压房价了，这是大势所趋人心所向；“回老家”之论大有驱赶草根们“回家去种田”的意思，很歧视、很傲慢。
专家：可以想像，“两会”之外的其他日子里，陈应该主要属于开发商代表。老百姓抱怨房价虚了、高了，众目睽睽之下，开发商代表着实不好意思偷着乐，便站起身来，以回应的姿态，行斡旋之能事。陈代表“回老家买房论”的逻辑并不复杂：背景——深圳房价，高；但是——没有人叫你在深圳买啊；办法——你回老家买就可以。听起来端的是满纸荒唐言，一把辛酸泪。因此，刚刚被空前重视的“人民尊严”很受伤。
大家愤怒地原是高房价，如今回不回家却成了“炮灰”。房价高涨难道不会加剧社会矛盾吗？房价过高使得只有小部分人买得起房，大部分人包括很多城市中产阶级都没有很好的方法负担，这样就易产生穷人与富人对立。再说了，许多城市面临的严峻问题是人才流失，其中一个重要的原因是知识分子买不起房，工作一年的钱，不吃不喝连十平米都买不起。狡黠的开发商代表，给天下寒士指引了一条莫须有的出路，安得广厦？回家去吧！短期内的炮火，似乎有望聚焦于回家或者不回家的话题上，至于城市的房价，依然居高临下、居高不下。
现象：第30届武汉春季房交会16日在武汉会展中心揭幕。适逢国家收紧房贷新政突然出炉，去年来扶摇直上的武汉房价在本届房交会上显露松动迹象。多家欲在近期开盘的楼盘谨慎地向购房人咨询心理价位。面对购房人开口问到“价格多少”时，售楼员纷纷反问，“价格未定，可以先填表登记一下，您的心理价格多少？其中2家楼盘表示开盘价甚至会低于周边房价。
市民：正欲买房投资的武汉市民李雪说，房贷新政将大幅度的提升购房成本，遏制炒房行为，为楼市降温。中心城区二环线元/平方米，已远超收入水平。如果此时买住房，很可能像前年一样买到高点，我不会现在买住房，而会考虑近郊尚处低位的商铺进行投资。
业内人士：福家兴业房地产公司总经理康锴分析，贷款购房投资客一般首选新房，房贷政策收紧将会减少该类购房需求，在楼盘项目体量大的地区，如盘龙城、金银湖一带有可能率先降价，一旦国家还有后续更严格的调控政策，降价风将会再次上演。
现象：两会尚刚闭幕，针对房地产市场的新一轮调控已经悄然出台。国土资源部公布了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，要求房企拿地前必须先缴20%的保证金，同时50%的地价首付款1月内须交清。南京市国土局表示，上述政策已经在南京陆续“落地”，部分条款还将更加严格。
政府：南京市国土局相关负责这个的人说，目前南京市执行的现有规定是“5个工作日内签订出让合同，同时缴纳50%的首付款，尾款一般六个月付清，最长不超过一年”。从上述比较中显而易见，南京市的规定更为严格。换句话说，开发商要想拿地的话，“门槛”更高了。过去南京市出让土地的首付比例一般在30%左右，通常在6个月内交完剩余的出让金，现在不仅首付比例提高了，交清全款的时间也将大为缩短。一旦首付缴纳时间超过了5个工作日，那将按照每天千分之一的比例缴纳滞纳金。”在50%首付款中，有20%是作为定金，如果开发商因种种原因选择主动退地，那么这20%的定金将被没收。南京市已经调高了保证金的比例，至少是土地出让底价的20%，在下一期（即今年第4号）土地出让公告中将按照新的标准执行。
业内人士：土地竞买的‘门槛’全都提高了，但是对于抑制房价作用不大，南京福舍投资顾问公司总经理史东表示，去年底广州亚运村地块拍到了255亿的天价，没过几天开发商就将100多亿的首付款交到了国土部门，能抑制高房价吗？他还认为，提高首付款可能会令部分小开发商出局，但只要土地拍卖现有的“价高者得”的游戏规则没有根本性变化，指望土地的调控政策来影响市场，可能性不大。
也有业内的人表示，此次国土部出台的新规，其“信号”作用大于实际意义：对于开发商来说，土地新规意味着今后的楼市政策将越收越紧，而且不排除中央继续推出信贷等金融政策调控房地产市场。能确定的是，今年开发商的日子没去年那么好过了。
现象：继二套房首付和利率提高之后，国务院又发通知，要求“高房价地区暂停发放第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”。面对一剂比一剂猛的房贷新政，湖南各大银行不但连称“严厉”，而且相继开始执行新政，中行等少数银行“封杀”外地炒房客的第一枪已经打响。
业内人士：工商银行湖南省分行个贷部的人表示，这是目前最严厉的房贷政策，契合了现在房产市场调控的需要，如果能再早一点就更好了。
中国银行湖南省分行个贷部负责这个的人说，此类政策在调控历史上是首次出现。中行刚刚接到总行邮件通知开始执行新的房贷政策，即对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不能低于50%，贷款利率不能低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平米以上的，贷款首付比例不能低于30％；并暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。“虽然现在的政策从未有过，但还不是最严厉、最有效的，更严厉、更有效的应该是征收物业税”。
专家：这次出台的楼市新政策目标相当明确，就是限制异地炒房。而目前火爆的楼市，相当程度上受到外地投资资金的影响。对可停发第三套房贷并限制向外地炒房客发放房贷的新政，各家银行大多表态谨慎。目前银行方面正等中国银监会相关实施细则出台，并结合各自总行的执行口径后实施。
市民：不少网友发帖表示担心以后来长沙贷款买房，会不会遭遇银行封杀。在长沙没有工作单位也没有长沙本地户籍的市民担心贷款买房将会受到限制。
